Публикации

7 Декабря 2009
Рынок поднимут сильные компании, журнал "Недвижимость"
К 2009 году накопленный портфель объектов недвижимости подтолкнул нас к более четкой структуризации девелоперского направления. Таким образом, организация дивизионального холдинга была продиктована не модой, а стратегией развития Группы и внутренней необходимостью в эволюции компании.
— Каково было в самый разгар финансового кризиса создавать по сути новую девелоперскую структуру?
— Не просто. В любом случае, даже несмотря на имеющийся опыт, какие-то отношения на рынке пришлось выстраивать заново.
Хотя в чем-то нам было легче. Например, мы не успели почувствовать тучные времена, когда все было хорошо: в простых или легких условиях нам работать не довелось. Поэтому мы изначально были готовы к потрясениям.
На самом деле в этом есть свой позитив. Наряду с другими девелоперами мы не успели «пуститься во все тяжкие» и не застряли с незавершенными объектами долевого строительства, что сейчас повально можно наблюдать на рынке.
Проблема многих строительных компаний сегодня в том, что они начали проекты, надеясь на сверхвысокие прибыли. Очевидно, что такого желаемого уровня доходности уже не достичь, но деньги потрачены, начаты новые проекты, куплены новые участки, вырыты котлованы… Все это пришлось остановить в стадии полуготовности. Хорошо, если это законсервированный проект, на который никто не претендует. Но на этом «стрессовом» объекте еще могут быть дольщики, инвесторы, кредиторы.
— Но корректировать свои планы в связи замедлением рынка и вам пришлось?
— Мы тоже в какой-то степени ощутили на себе это торможение. В ряде проектов нам пришлось пересмотреть уровень доходности, а где-то и увеличить сроки реализации.
Кроме того, доходы от более прибыльных проектов нам приходится перекладывать на проблемные, то есть вводить систему перекрестного субсидирования.
По потребностям
— Спрос на объекты упал, доходность тоже. Не пора ли застройщикам и девелоперам задуматься о повышении профессионализма, учиться работать «правильно»?
— Было время, когда палка, воткнутая в землю, считалась началом масштабного проекта, и она продавалась как объект недвижимости независимо от профессионализма компании.
Тут прямая зависимость — чем выше и активнее рынок, тем меньше требований к профессионализму.
Дело в том, что за 90-е годы, когда строили очень мало, накопился огромный спрос на недвижимость. Поэтому в 2005–2006 годах, на пике строительства и цен, рынок потреблял все, что ему предложат, невзирая на качество и практичность. Тогда рождались такие идеи как строительство высотного жилого дома в лесу. Может быть, она имеет право на существование, но куплен этот объект мог быть только на высоком рынке, когда предложения не хватает, когда денег у покупателей много и спрос высокий.
Сейчас таких проектов нет — люди стали осторожнее вкладывать деньги, произошел переход к рынку покупателя. Потребитель стал придирчив, разборчив, тревожен и выбирает очень тщательно. Теперь-то и стали важны требования к профессионализму девелопера или застройщика, а также к качеству и параметрам как жилых, так и коммерческих объектов.
— И какие объекты сейчас востребованы?
— Разные. Неверно утверждение —чем дешевле, тем лучше. Для каждого потребителя нужен свой объект, четко ориентированный по целям и качеству. Например, в центре города необходимо любое здание строить с подземной парковкой. Другое дело — Верхняя Пышма, где мы ведем проект. Изначально в 2006 году там тоже была запроектирована подземная парковка. Однако сейчас совершенно очевидно, что она не будет востребована, так как только себестоимость строительства одного парковочного места равна 600 тыс. рублей. Поэтому от данной идеи было решено отказаться, тем более, что рядом с домом много свободного места, где можно организовать парковочную площадку на порядок дешевле.
Еще один пример. Строительство офисов в центре города изначально предполагает, что площади там будут весьма дорогими и востребованными у федеральных и, возможно, международных компаний, поэтому такое здание оснащают по максимуму: парковка, скоростные лифты, инженерные системы, кондиционирование. Если же офис строится на окраине, то туда могут заехать арендаторы попроще, и соответственно, требования к «начинке» здания, как и цена, будут намного меньше.
— Как Вы считаете, когда ситуация на рынке стабилизируется?
— Пока рынок в целом находится в стадии торможения, потому что спрос сейчас совсем не такой как 2–3 года назад. Естественно, что предложение реагирует на спрос, и строители возводят гораздо меньше объектов, а те, что уже начаты, растягиваются во времени.
Однако некоторые признаки оживления уже можно наблюдать. Я замечаю сам, и часто слышу от коллег, что на рынок начинают приходить люди и компании, которые до этого не занимались строительством. Они заработали деньги в совершенно иных отраслях и решили себя попробовать на новом поприще. Я думаю, что сейчас наиболее подходящее время для этого, так как рынок достиг «дна» и те, у кого есть деньги, могут потеснить старых игроков.
В частности, появился интерес к недостроенным объектам: «новички» выкупают или, по крайней мере, интересуются чужими объектами, чтобы самим их достроить и продать.
Помощь от посредника
— То есть на рынок должны придти несколько сильных компаний, которые поднимут его?
— В общем да. Их немного, но они есть. Это профессиональные компании, которые смогли правильно выстроить управленческие, производственные процессы, правильно организовать поток финансирования. Даже в такое непростое время они не только выживают, но и наращивают объемы строительства, в том числе за счет достройки чужих объектов.
— Насколько я знаю, «Синара-Девелопмент» тоже берет на себя завершение некоторых проектов сторонних компаний?
— К нам достаточно часто приходят застройщики и просят, чтобы мы вместе достроили объект, который находится в стадии котлована. Естественно, такой объект банки не кредитуют, и дольщики в строительство не вступают, поэтому строителям приходится искать помощи у более сильных компаний.
Иногда мы соглашаемся стать партнерами, но предварительно всегда проводим аудит объекта и просчитываем риски, смотрим, какой объем финансирования потребуется, как проект можно реализовать и с какой доходностью. При положительном решении компания ведет комплексное сопровождение: создает поток финансирования, контролирует строительство, организовывает в последующем продажи объекта. В общем, становится оператором проекта.
В частности по такой схеме строится жилой комплекс «Альбатрос». Мы привлекли СКБ-банк, который открыл кредитую линию на 290 млн рублей, таким образом обеспечили 100%-ое финансирование проекта, организовали продажи, осуществляем контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств.
— Это что-то новенькое для нашего рынка…
– Честно говоря, по этой схеме работают несколько московских компаний, но для местного рынка она уникальна. Это позволяет не только помочь застройщикам, но и гарантировать потенциальным покупателям, что дом будет готов вовремя.
Очень важно, что строительство будет финансироваться в необходимом объеме, независимо от хода продаж квартир. Кроме того, есть и еще одна гарантия того, что покупатель не потеряет вложенные деньги: если сдача дома немного затянется, то покупатель заплатит за новую квартиру на 10% меньше. И если сейчас эти квартиры продаются по 39 тыс. рублей за кв. м, то в случае со скидкой за несоблюдение сроков будущий собственник сможет приобрести квартиру по 35 тыс. рублей за кв. м, то есть по себестоимости.
Более того, даже при худшем варианте развития событий, когда дом не достроится вовсе, покупателю вернут все вложенные деньги. Это опять же гарантирует банк.
— Я не первый раз слышу о схемах гарантирующего посредничества между застройщиком и покупателем. Не превратится ли это в тенденцию рынка и сильные компании или банки возьмут на себя, таким образом, все недострои?
— Так оно и будет. На сегодняшнем рынке просто необходимо изобретать различные схемы поддержания строительства и спроса. Это специфика кризисного рынка.
— И напоследок вполне традиционный вопрос — как, по-вашему, будет развиваться рынок в следующем году и какие последствия кризиса мы будем ощущать в будущем?
— Воздержусь от каких-либо конкретных прогнозов. Ну, а что касается последствий кризиса, то тут можно выделить как положительные, так и отрицательные.
Плюс кризиса в том, что с этого рынка в большинстве своем уйдут так называемые «мыльные пузыри», которые девелопмент понимали как отрасль, которая может находиться только в состоянии постоянного роста. Они вкладывали деньги все в новые и новые проекты и отрывались от реальности. Наверняка, не останется и спекулянтов, которые земельные участки скупали сотнями гектаров с одной единственной целью — перепродать подороже.
Поэтому, думаю, что следующие несколько лет будут годами реального бизнеса, реальных компаний, которые пришли на этот рынок всерьез и надолго. Они будут осуществлять строительство на профессиональной основе, гарантировать партнерам, дольщикам их права, отвечать за свои слова, то есть, прежде всего, обеспечивать успешное окончание проекта, за который они взялись.
Так что мой главный прогноз заключается в том, что «детские болезни» рынка недвижимости будут пройдены, как это было в других отраслях (металлургии, машиностроении). Рынок их переживет и качественно вырастет.
8@

Проекты БФ «Синара»

1
2
3
4
  • Повседневная благотворительность Проект направлен на оказание помощи детям с заболеваниями головного мозга. Программа реализуется БФ «Синара», СКБ-банком и Газэнергобанком совместно с Областной детской клинической больницей №1 (г. Екатеринбург). Дети ждут Вашей помощи
  • Определены победители проекта «Точка опоры» в сезоне 2016/17 годов

    В сентябре команды-призеры из трех городов Свердловской области встретятся на финальном мероприятии сезона - «Карьерном квесте». Два дня 9 команд из Полевского, Каменска-Уральского и Верхней Пышмы будут отстаивать честь своей школы.

  • Уральская индустриальная биеннале современного искусства Партнер 4-й Уральской индустриальной биеннале современного искусства Благотворительный фонд «Синара» в 2017 году предоставил грант на создание и экспонирование работ уральских художников в размере 1 млн руб. В свою очередь участники проекта должны в течение лета полностью выполнить заявленные ими для участия в биеннале произведения.
  • Первая благотворительная ярмарка прошла в Екатеринбурге

    1 июля впервые состоялась «Чудо-Ярмарка» – совместный проект Благотворительного фонда «Синара», Ельцин Центра и Свердловской общественной организации «Солнечные дети». В этот день гостям праздника удалось собрать почти 50 000 рублей, которые пойдут на организацию сенсорно-двигательной комнаты для детей с синдромом Дауна. 

Арт-маршрут