Генеральный директор ОАО «Синара – Девелопмент» Т.Уфимцев: «Легких денег уже не будет, и за каждой копеечкой придется нагибаться», ИА «Интерфакс-Урал»

В течение последнего года строительство и девелопмент переживают невероятную метаморфозу – из "локомотива экономики", обеспечивавшего высокие прибыли, они превратились в неподъемный груз. В условиях, когда рынок сжимается, а его развитие слабо поддается прогнозированию, большинство компаний предпочитают выйти из проектов или временно заморозить бизнес. Однако из любого правила есть исключения – Группа Синара в разгар кризиса создала собственную девелоперскую компанию, которая в портфеле заказов не только имеет почти два десятка проектов, но и рассматривает новые предложения на рынке. О стратегии и дальнейших планах развития компании рассказывает генеральный директор ОАО «Синара – Девелопмент» Тимур Уфимцев.

- Тимур Александрович, какие были предпосылки для появления девелоперского дивизионального холдинга в рамках Группы Синара?

- У Группы, ещё задолго до создания «Синары-Девелопмент», был накоплен солидный опыт реализации проектов в сфере управления объектами недвижимости. Девелопмент является одним из наших приоритетных бизнес-направлений, которое активно развивается с 2006 года. И создание в апреле 2009 года второго дивизионального субхолдинга в Группе - ОАО «Синара-Девелопмент», достаточно логично. Возникла объективная необходимость в структурировании девелоперских проектов. Кроме того, этот шаг абсолютно вписывается в утвержденную долгосрочную стратегию развития Группы.

- Какими проекты в настоящее время ведет «Синара-Девелопмент»?

- Если мы говорим про жилую недвижимость, то это около 100 тыс. кв.м. Это новостройки в Екатеринбурге и Свердловской области (Березовский, Сысерть, Патруши, Монетный и т.д.). В августе мы приступили к строительным работам жилого комплекса «Альбатрос» на 6,8 тыс. кв. метров, который будет возведен в Екатеринбурге на пересечении улиц Белинского и Саввы Белых. Кроме того, мы строим жилье в Волгограде (застройщик - фирма «КОМ-БИЛДИНГ», в состав Группы Синара вошла в 2008 году – прим. Интерфакс). Здесь в высокой степени готовности находится проект «Олимп». По сути, это небольшой микрорайон, состоящий из двух жилых комплексов по 40 тыс. кв.м каждый. В первом комплексе уже сдана одна из трех секций, вторую и третью - планируем закончить в сентябре текущего года. Работы по второму комплексу тоже идут с соблюдением ранее заявленных сроков: из 22 этажей в настоящий момент возведено 10. На сегодняшний день наша Компания «КОМ-БИЛДИНГ» - одна из немногих в Волгограде, кто ведет строительство, и при этом не выбивается из графика, выполняя все обязательства перед дольщиками и партнерами.

Часть проектов «Синара-Девелопмент» ведет на условиях аутсорсинга в сегменте коммерческой недвижимости. Среди крупных объектов в Екатеринбурге, которые курирует компания, бизнес-центры «Нахимов Плаза», «Царский мост», «Невада». Они находятся в разной степени готовности: «Нахимов Плаза» – 90%, «Царский мост» – 60-70%, «Невада» построено около 20%. Сегодня перед нами стоит задача завершить их строительство, а также взять на себя функции по организации продаж этих объектов или сдачи их в аренду. Еще одно направление «Синары-Девелопмент» - разработка и реализация проектов комплексного освоения территории (КОТ).

- Речь, видимо, идет о проекте «Новокольцовский» в Екатеринбурге, о котором ранее заявляла Группа Синара?

- Не только. Проект «Новокольцовский», предполагает комплексное освоение территории площадью 650 га на юго-востоке г.Екатеринбурга. Фактически речь идет о создании нового современного района, объединяющего общественно-деловую, производственно-логистическую и жилую застройку. Разработана концепция развития территории, к работе над которой в качестве консультантов мы привлекали международные консалтинговые компании - Knight Frank и DTZ. Недавно состоялась вторая презентация архитектурно-планировочного решения этого проекта, сейчас идет процесс его согласования с Администрацией г.Екатеринбурга. Строительство первой очереди начнется не ранее 2011 года на территории, непосредственно примыкающей к Кольцовской трассе. В планах в сентябре текущего года подготовить архитектурно-планировочное решение проекта уже с визуализацией и макетом.

Вторым КОТом является очень крупный проект, партнерство в котором мы сейчас рассматриваем - это «Зеленая долина». Он предполагает комплексную застройку территории порядка 1800 га между Березовским и Екатеринбургом. По амбициозности он сравним с «Академическим». На сегодняшний день мы уже заключили ряд договоров на управление участками земли и ведем переговоры с другими собственниками. Очевидно, что этот проект не сдвинется с места, пока не появится единая управляющая компания, которая будет на всех уровнях его продвигать, в том числе привлекая финансирование. Преимуществами проекта являются то, что земли уже оформлены в собственность, есть государственная поддержка – «Зеленая долина» включена в федеральную программу, обеспечивающую частичное финансирование на создание и развитие инфраструктуры. Сегодня, несмотря на трудности, мы просчитываем перспективы: городу нужно расти, и его жителям требуется новое жилье.

- Широкую известность получил проект Группы Синара по строительству горного курорта «Архыз» в Карачаево-Черкесии. В какой стадии находится он?

- Курорт «Архыз» - это одна из визитных карточек Карачаево-Черкесии. Этот проект реализуется в рамках частно-государственного партнерства и входит в программу развития Юга России, поэтому вся инфраструктура, в том числе дорога, линии электропередач, газ, канализация, водоснабжение, необходимые для работы курорта, строятся за счет средств федерального бюджета в рамках целевой программы «Юг России на 2008-2012гг». С нашей стороны закончено рабочее проектирование первого пускового комплекса - поселка «Романтик», который объединяет 6 гостиниц, ресторан, SPA-центр. Сейчас в наших ближайших планах проектирование горнолыжной инфраструктуры этого поселка и выбор партнера по поставке оборудования канатных дорог. Также мы ведем переговоры с российскими и зарубежными банками на предмет долгосрочного финансирования объектов горнолыжной инфраструктуры. В наших ближайших планах начать в сентябре этого года строительство первой очереди поселка «Романтик».

- Какова тактика работы компании в сложившихся на рынке непростых условиях?

- Многие застройщики сегодня обращаются к Синаре-Девелопмент с коммерческими предложениями стать их партнерами для реализации различных девелоперских проектов. Компания помогает достраивать объекты, привлекая дополнительные денежные средства.

Мы рассматриваем потенциальный объект, прежде всего с точки зрения его привлекательности как продукта. Поэтому перед тем, как подключиться к проекту любой стадии готовности, проводится аудит и просчитываются риски: какой объем финансирования потребуется, как проект можно будет реализовать, с какой доходностью и на какой стадии его жизненного цикла. Например, сегодня мы вкладываем средства в завершение строительства административного здания «Царский мост» в Екатеринбурге. Параллельно, в зависимости от потребностей рынка, мы подбираем для него наиболее оптимальный вариант дальнейшего существования: ведем поиск стратегического инвестора, прорабатываем варианты продажи здания целиком или по частям, с опцией «достройки» и без таковой, рассматриваем возможности для сдачи площадей арендаторам. То есть каждый наш проект мы стремимся превратить в продукт на определенной стадии готовности.

- Как вы реагируете на изменение потребностей на рынке коммерческой недвижимости?

- Да, конечно, нам пришлось внести коррективы в концептуальные решения объектов. Прежде всего, это коснулось офисной недвижимости в Екатеринбурге. Строительство «Невады» будет вестись очередями – сначала запланирована сдача торговой части, затем офисного здания. «Царский мост» лишился вертолетной площадки и оформляется в сегменте В, В+. Очень дорогая и современная система «умный дом» была запроектирована в торгово-офисном центре «Нахимов Плаза», но многое из запланированного пришлось пересмотреть, так как сейчас нет желающих платить за этот уровень услуг.

В Волгограде одна из секций нашего комплекса планировалась под офисы. В результате мы отказались от этого и все помещения оформляются под жилье. Перемены произошли и в планировках. Если раньше общая площадь трехкомнатной квартиры доходила до 176 кв. м, из которых 40 кв.м занимала лоджия, а площадь однокомнатных до 90 кв.м, то сейчас востребовано более скромное жилье и однокомнатные квартиры по новому проекту не превышают 40 кв.м.

- Как вы подходите к выбору партнеров, большой ли поток предложений по сотрудничеству?

- Предложений много. Если посмотреть в окно и посчитать краны строящихся зданий, можно с уверенность сказать, что минимум половина из этих объектов - стрессовые. Поэтому пополнять портфель проектов сегодня можно и нужно. Наша позиция – не распыляться. У всех есть свои пределы прочности. Поэтому мы очень тщательно подходим к выбору объектов и партнеров.

- Ключевой вопрос сегодняшнего дня – средние и длинные кредитные деньги, без которых не может быть девелопмента, как решается для вас? Финансируют ли проекты банки, входящие в состав Группы Синара?

Что касается взаимодействия с СКБ-банком и СБ «Губернский», то при защите проекта, на кредитном комитете банка мы находимся в одинаковых условиях с другими компаниями. Подход у наших банков абсолютно рыночный, никакое «кумовство» тут не проходит. И это правильно. Банк самостоятельно отвечает за свой сегмент бизнеса. Если банкам Группы проект интересен - работаем. Нет – идём в другое место. Мы работаем с разными банками. Например, по Волгограду мы кредитуемся в Сбербанке.

- Как бы Вы оценили дальнейшее развитие ситуации на рынке недвижимости?

- Паника прекратилась и это уже хорошо. Люди трезво начали оценивать ситуацию. Но нужно признать - легких денег уже не будет и за каждой копеечкой придется нагибаться, как и на любом другом рынке. Мы имеем отложенный во времени существенный спрос, и он обязательно вернется.